Re: Bitcoin-Preis-Trend: Millionär in 15 Jahren? Realismus und Risiken im Fokus
⭐ Merited by virginorange (2)
Puh wo fang ich an?
Sparrate:
Nachm Studium hab ich damals vergleichsweise gut verdient, war bei den Ausgaben aber noch im Studi-Modus, als die Betrachtung damals so wie du beschreibst einfach anhand von Einnahmen und Ausgaben berechnet, Vermögen gabs nicht. Heute ist das Einkommen höher und es kommt noch bissl Cashflow aus der Immobilie dazu, Aktien und BTC lasse ich da aber außen vor. Ist ohnehin mehr nach Gefühl, du weißt ja ich bin ein freund davon es einfach zu halten
Schuldenquote:
Ich hab 2010 zusammen mit meiner Mum 50/50 eine vermietete Immobilie gekauft.
Anekdote am Rande: es sollte "günstig" und "sicher" sein, deswegen wurde ein Objekt in H-Lage aus der Zwangsversteigerung heraus gekauft bei dem die Mietrendite so hoch war, dass sich das als Volltilger auf 12 Jahre selbst getragen hat. Heute würde ich "Sicherheit" bei Immobilien sicher anders definieren aber das Standortrisiko hat sich zum Glück nicht realisiert und die Immobilie war ratz fatz abbezahlt, viel Stress mit Baumängeln gabs kostenlos on Top.
In 2020 kam der Corona-Dip, ich wollte die Immobilie beleihen um Aktien zu kaufen, meine Mum wollte 5 Jahre vor der Rente keine Schulden mehr aufnehmen und das Objekt zum Renteneintritt eigentlich verkaufen.
Die Lösung war, dass ich das Objekt übernommen habe wir von den Zahlungsströmen aber den Ausstieg in 5 Jahren modelliert haben. Kaufpreis war 20-40% oberhalb des damaligen Wertes (= Angenommene Wertentwicklung über 5 Jahre). Da ich aber ja nur 50% für 120%-140% gekauft habe war das nen normaler Beleihungsauslauf von 60-80% der problemlos finanziert werden konnte (damals <1% Zinsen über 15 Jahre). Da Grunderwerbssteuern in der Familie nicht anfallen, hat sich der höhere Kaufpreis nur bei Notar und Grundbuch ausgewirkt was sich mit der höheren Afa etwa die Waage hält, hat also nicht weh getan. Den Kaufpreis habe ich mir dann als Privatdarlehen geben lassen, wobei die Zinsen die "zu versteuernden Mieteinnahmen" simuliert haben.
Im Endeffekt hatte meine Mum die Zahlungsströme ohne den Stress der Immobilie und ich hatte das gesamte Objekt mit ~120%-140% belastet, viel mehr Darlehen als ich mit meinen 50% als Hypothek bekommen hätte. Depot- oder Rahmenkredit hab ich (noch) nicht, Immobilien vs. private Kredite sind bei etwa 50/50 bissl mehr privat weil da zwischenzeitlich nicht getilgt wurde.
Der hatte sich das alles gezogen, sodass die Liquidität dann Mitte 2021 verfügbar war. Ich hab dann überhaupt erstmal mit dem Aufbau eines Aktiendepot begonnen bin also auf "Nummer sicher" gegangen, sowohl bei den Zahlungsströmen (ca. 10% am Anfang, der Rest als Sparplan über 24 Monate), also auch bei der Produktauswahl (2021 ARERO Weltportfolio mit 60% Aktien, 25% Anleihen, 15% Rohstoffe und 2022 Gerd Kommer Weltportfolio mit 100% Aktien). Aus heutiger Sicht war das zu spät, zu langsam und zu defensiv, ich hab also viel verpasst, auf 30 Jahre gesehen war der Einstieg aber dennoch ganz ok denk ich. Ein Anteil im Gerd-Kommer-Weltportfolio ist in Kooperation mit Scalable Capital und der Baader Bank, letzte bietet unkompliziert (=ohne Bonitätsprüfung) einen Depotkredit bis 50% des Depotbestandes, genutzt hab ich den bisher aber nicht, vielleicht im nächsten Bären.
Baufi und Xetra-Gold
Ich bin Kunde bei der CoBa und hatte son Werbeschreiben im Briefkasten, jetzt günstiger Finanzieren Blabla. Wollte mir dann mal anhören was die Coba so im Portfolio hat, Baufi, Depot- und Rahmenkredit haben mich interessiert. Im Gespräch mit dem Vertriebler kam raus, dass die zwar kein Depotkredit anbieten, Depotbestand aber als zusätzliche Sicherheit in die Baufi einbinden können, um die Finanzierbarkeit zu erhöhen oder den Beleihungsauslauf zu senken.
Damit hatte er meine volle Aufmerksamkeit, denn das bietet a.h.S. sehr interessante Möglichkeiten für die "Ehegattenschaukel" (funktioniert auch mit Kindern und Eltern, Hauptsache keine Grunderwerbssteuer).
Szenario:
Ein Rentner-Ehepaar besitzt je eine Immobilie im Wert von 400k die an das einzige 1 Kind vererbt werden sollen.
Option A:
Beide verschenken Ihre Immobilie von je 400k an das Kind, Thema durch... Nachteil: Kaufpreis=0 heißt keine AFA und keine Baufi, schlecht für das gut verdienende Kind.
Option B:
Das Kind leiht kurzfristig 90k und bringt diese als EK ein und kauft die erste Immobilie für 400k +10k NK (2,5% Notar+Grundbuch), 320k=80% FK von der Bank + die geliehenen 90k EK. Nach dem Kauf werden die 400k Kaufpreis als privates Darlehen an das Kind gegeben.
Nun wird die 2. Immobilie für 600k +15k NK = 320k FK + 295k EK gekauft. Hoher EK-Anteil weil die Bank nur bis 80% vom eigentlichen Wert mitgeht. Anschließend wird der Kaufpreis von 600k wieder als Darlehen an das Kind ausgegeben. Nun wird die kurzfristige Verpflichtung von 90k bedient. Das Kind hat nun 2x320k FK - 25k NK = 615k an zusätzlicher Liquidität, kann die Zinsen für alle Darlehen steuerlich geltend machen und kann den vollen Kaufpreis (=125% des eigentlichen Wertes) per AFA abschreiben. Die Schulden bei den Eltern können flexibel per Schenkung erlassen werden, darum soll es hier aber nicht gehen.
Option C:
Das Kind bringt wieder kurzfristig 90k EK auf und kauft die erste Immobilie mit 320k=80% FK analog zu Option B. Kaufpreis wird auch wieder als Darlehen an das Kind gegeben. Nun wird für die 400k Gold gekauft. Danach folgt die 2. Immobilie für 600k (+15k NK). Da die Bank aufgrund der Zusätzlichen Sicherheit bis (400k + 400k) * 80% = 640k FK mitgeht werden die vollen 600k Finanziert und nur die 15k NK aus dem EK bezahlt. Auch hier wird der Kaufpreis wieder als Darlehen an das Kind gegeben und abschließend die kurzfristige Verbindlichkeit von 90k getilgt.
Das Kind kann wieder den vollen Kaufpreis (=125% des eigentlichen Wertes) und alle Finanzierungskosten steuerlich abschreiben. Dieses mal hat es aber sogar fast 900k an zusätzlicher Liquidität gewonnen, gemessen an dem eigentlichen Immobilienwert von 800k eine Schuldenqote >100% zu den Konditionen einer Baufi mit 80% Beleihungsauslauf.
Mit der 3. Immobilie die dann für 100% Aufpreis verkauft wird, käme man dann zu einer durchschnittlichen Kaufpreis von 150% des Wertes, zu 80% finanziert also 120% Schulden auf den Immobilienwert. Die 60/60/60/20 -100% Schulden kommen also nicht hin. Vielmehr sind das wohl 30% BTC, 130% Immo - 100% Schulden, 30% Aktien, 10% Gold/Cash
Bislang ist das bei mir zwar noch alles graue Theorie (das Gespräch mit dem CoBa Finanzierer ist keine 2M her) und daher kann ich zu den konkreten Abschlägen und Verfahren noch nichts sagen (das Gold weniger Abschlag bekommt als Aktien ist also eine Annahme meinerseits). Allerdings scheint mir das Konzept ausreichend plausibel und attraktiv, dass ich die Finanzierung mit Xetra-Gold als zusätzlicher Sicherheit möglichst zeitnah mal ausprobieren möchte. Für die Schaukel benötigt man ja leider ein Gegenüber, der da mitspielt, sowie ausreichend Immobilien um das Spiel nicht nur alle 10 Jahre spielen zu können, an beidem magelt es mir aktuell.
Annuität hab ich hier mal außer Acht gelassen, die muss man natürlich bedienen können. Zumindest die Zinsen müssten also aus Mieten und Einkommen gedeckt werden können, die Tilgung ließe sich im Zweifel ja immer noch über einen Entnahmeplan aus dem Golddepot abbilden.
Verzeih mir wenn ich manchmal wirr und durcheinander schreibe, bei mir ist das Schreiben (und erklären) quasi der Denkprozess, sodass ich das meist erst so richtig beim schreiben durchdenke... du wirst mich trotzdem verstehen...
Sparrate:
Nachm Studium hab ich damals vergleichsweise gut verdient, war bei den Ausgaben aber noch im Studi-Modus, als die Betrachtung damals so wie du beschreibst einfach anhand von Einnahmen und Ausgaben berechnet, Vermögen gabs nicht. Heute ist das Einkommen höher und es kommt noch bissl Cashflow aus der Immobilie dazu, Aktien und BTC lasse ich da aber außen vor. Ist ohnehin mehr nach Gefühl, du weißt ja ich bin ein freund davon es einfach zu halten
Schuldenquote:
Ich hab 2010 zusammen mit meiner Mum 50/50 eine vermietete Immobilie gekauft.
Anekdote am Rande: es sollte "günstig" und "sicher" sein, deswegen wurde ein Objekt in H-Lage aus der Zwangsversteigerung heraus gekauft bei dem die Mietrendite so hoch war, dass sich das als Volltilger auf 12 Jahre selbst getragen hat. Heute würde ich "Sicherheit" bei Immobilien sicher anders definieren aber das Standortrisiko hat sich zum Glück nicht realisiert und die Immobilie war ratz fatz abbezahlt, viel Stress mit Baumängeln gabs kostenlos on Top.
In 2020 kam der Corona-Dip, ich wollte die Immobilie beleihen um Aktien zu kaufen, meine Mum wollte 5 Jahre vor der Rente keine Schulden mehr aufnehmen und das Objekt zum Renteneintritt eigentlich verkaufen.
Die Lösung war, dass ich das Objekt übernommen habe wir von den Zahlungsströmen aber den Ausstieg in 5 Jahren modelliert haben. Kaufpreis war 20-40% oberhalb des damaligen Wertes (= Angenommene Wertentwicklung über 5 Jahre). Da ich aber ja nur 50% für 120%-140% gekauft habe war das nen normaler Beleihungsauslauf von 60-80% der problemlos finanziert werden konnte (damals <1% Zinsen über 15 Jahre). Da Grunderwerbssteuern in der Familie nicht anfallen, hat sich der höhere Kaufpreis nur bei Notar und Grundbuch ausgewirkt was sich mit der höheren Afa etwa die Waage hält, hat also nicht weh getan. Den Kaufpreis habe ich mir dann als Privatdarlehen geben lassen, wobei die Zinsen die "zu versteuernden Mieteinnahmen" simuliert haben.
Im Endeffekt hatte meine Mum die Zahlungsströme ohne den Stress der Immobilie und ich hatte das gesamte Objekt mit ~120%-140% belastet, viel mehr Darlehen als ich mit meinen 50% als Hypothek bekommen hätte. Depot- oder Rahmenkredit hab ich (noch) nicht, Immobilien vs. private Kredite sind bei etwa 50/50 bissl mehr privat weil da zwischenzeitlich nicht getilgt wurde.
Der hatte sich das alles gezogen, sodass die Liquidität dann Mitte 2021 verfügbar war. Ich hab dann überhaupt erstmal mit dem Aufbau eines Aktiendepot begonnen bin also auf "Nummer sicher" gegangen, sowohl bei den Zahlungsströmen (ca. 10% am Anfang, der Rest als Sparplan über 24 Monate), also auch bei der Produktauswahl (2021 ARERO Weltportfolio mit 60% Aktien, 25% Anleihen, 15% Rohstoffe und 2022 Gerd Kommer Weltportfolio mit 100% Aktien). Aus heutiger Sicht war das zu spät, zu langsam und zu defensiv, ich hab also viel verpasst, auf 30 Jahre gesehen war der Einstieg aber dennoch ganz ok denk ich. Ein Anteil im Gerd-Kommer-Weltportfolio ist in Kooperation mit Scalable Capital und der Baader Bank, letzte bietet unkompliziert (=ohne Bonitätsprüfung) einen Depotkredit bis 50% des Depotbestandes, genutzt hab ich den bisher aber nicht, vielleicht im nächsten Bären.
Baufi und Xetra-Gold
Ich bin Kunde bei der CoBa und hatte son Werbeschreiben im Briefkasten, jetzt günstiger Finanzieren Blabla. Wollte mir dann mal anhören was die Coba so im Portfolio hat, Baufi, Depot- und Rahmenkredit haben mich interessiert. Im Gespräch mit dem Vertriebler kam raus, dass die zwar kein Depotkredit anbieten, Depotbestand aber als zusätzliche Sicherheit in die Baufi einbinden können, um die Finanzierbarkeit zu erhöhen oder den Beleihungsauslauf zu senken.
Damit hatte er meine volle Aufmerksamkeit, denn das bietet a.h.S. sehr interessante Möglichkeiten für die "Ehegattenschaukel" (funktioniert auch mit Kindern und Eltern, Hauptsache keine Grunderwerbssteuer).
Szenario:
Ein Rentner-Ehepaar besitzt je eine Immobilie im Wert von 400k die an das einzige 1 Kind vererbt werden sollen.
Option A:
Beide verschenken Ihre Immobilie von je 400k an das Kind, Thema durch... Nachteil: Kaufpreis=0 heißt keine AFA und keine Baufi, schlecht für das gut verdienende Kind.
Option B:
Das Kind leiht kurzfristig 90k und bringt diese als EK ein und kauft die erste Immobilie für 400k +10k NK (2,5% Notar+Grundbuch), 320k=80% FK von der Bank + die geliehenen 90k EK. Nach dem Kauf werden die 400k Kaufpreis als privates Darlehen an das Kind gegeben.
Nun wird die 2. Immobilie für 600k +15k NK = 320k FK + 295k EK gekauft. Hoher EK-Anteil weil die Bank nur bis 80% vom eigentlichen Wert mitgeht. Anschließend wird der Kaufpreis von 600k wieder als Darlehen an das Kind ausgegeben. Nun wird die kurzfristige Verpflichtung von 90k bedient. Das Kind hat nun 2x320k FK - 25k NK = 615k an zusätzlicher Liquidität, kann die Zinsen für alle Darlehen steuerlich geltend machen und kann den vollen Kaufpreis (=125% des eigentlichen Wertes) per AFA abschreiben. Die Schulden bei den Eltern können flexibel per Schenkung erlassen werden, darum soll es hier aber nicht gehen.
Option C:
Das Kind bringt wieder kurzfristig 90k EK auf und kauft die erste Immobilie mit 320k=80% FK analog zu Option B. Kaufpreis wird auch wieder als Darlehen an das Kind gegeben. Nun wird für die 400k Gold gekauft. Danach folgt die 2. Immobilie für 600k (+15k NK). Da die Bank aufgrund der Zusätzlichen Sicherheit bis (400k + 400k) * 80% = 640k FK mitgeht werden die vollen 600k Finanziert und nur die 15k NK aus dem EK bezahlt. Auch hier wird der Kaufpreis wieder als Darlehen an das Kind gegeben und abschließend die kurzfristige Verbindlichkeit von 90k getilgt.
Das Kind kann wieder den vollen Kaufpreis (=125% des eigentlichen Wertes) und alle Finanzierungskosten steuerlich abschreiben. Dieses mal hat es aber sogar fast 900k an zusätzlicher Liquidität gewonnen, gemessen an dem eigentlichen Immobilienwert von 800k eine Schuldenqote >100% zu den Konditionen einer Baufi mit 80% Beleihungsauslauf.
Mit der 3. Immobilie die dann für 100% Aufpreis verkauft wird, käme man dann zu einer durchschnittlichen Kaufpreis von 150% des Wertes, zu 80% finanziert also 120% Schulden auf den Immobilienwert. Die 60/60/60/20 -100% Schulden kommen also nicht hin. Vielmehr sind das wohl 30% BTC, 130% Immo - 100% Schulden, 30% Aktien, 10% Gold/Cash
Bislang ist das bei mir zwar noch alles graue Theorie (das Gespräch mit dem CoBa Finanzierer ist keine 2M her) und daher kann ich zu den konkreten Abschlägen und Verfahren noch nichts sagen (das Gold weniger Abschlag bekommt als Aktien ist also eine Annahme meinerseits). Allerdings scheint mir das Konzept ausreichend plausibel und attraktiv, dass ich die Finanzierung mit Xetra-Gold als zusätzlicher Sicherheit möglichst zeitnah mal ausprobieren möchte. Für die Schaukel benötigt man ja leider ein Gegenüber, der da mitspielt, sowie ausreichend Immobilien um das Spiel nicht nur alle 10 Jahre spielen zu können, an beidem magelt es mir aktuell.
Annuität hab ich hier mal außer Acht gelassen, die muss man natürlich bedienen können. Zumindest die Zinsen müssten also aus Mieten und Einkommen gedeckt werden können, die Tilgung ließe sich im Zweifel ja immer noch über einen Entnahmeplan aus dem Golddepot abbilden.
Verzeih mir wenn ich manchmal wirr und durcheinander schreibe, bei mir ist das Schreiben (und erklären) quasi der Denkprozess, sodass ich das meist erst so richtig beim schreiben durchdenke... du wirst mich trotzdem verstehen...