Ertrag aus Krediten
Für 4% Zinsen, Laufzeit 10 oder mehr Jahre, nicht callable, würde ich sehr viel Darlehn aufnehmen.

300.000 EUR Darlehn zu 4% Zinsen gibt (6.5% - 4%)* 300.000 EUR = 7.500 EUR pro Jahr Ertrag. Pro Monat sind dies 625€ passives Einkommen.

Kredite inklusive Steuereffekte und defizitärer Immobilien
Wenn du diese 300.000 EUR nur von der Bank bekommst, wenn du eine Immobilie kaufst, dann musst du die Immobilie auch noch berücksichtigen. Du machst hier z.B. 6.000€ Verlust auf die Immobilie und 7.500 EUR Gewinn auf den Kredit. Du stehst als Vermieter in der Nahrungskette zwar unter dem Mieter aber das holst du dir diesen Verlust mehr als zurück durch "Ausbeutung" des Fiat-Sparers. Ein bisschen gewinnst du noch durch die Absetzbarkeit der Kreditzinsen: (6.5% - 4%*0,7)* 300.000 EUR = 11.100 EUR unter der Annahme, dass Miete = Abschreibung + Instandhaltung und damit Zinsen = Steuerverlust aus Vermietung und Verpachtung.

Eine Immobilie besteht aus 6.000 EUR Verlust ggü. dem Mieter, 3.600 EUR Entschädigung über die Steuererklärung und 7.500 EUR Entschädigung von der Bank.


Wie errechnet sich der Ertrag bei Immobilien?
Der Ist-Liegenschaftzins liegt bei 1.5% (Gutachterausschuss)
Historisch lagen die Liegenschaftzinsen aber 1.5% über 10jährige Bundesanleihen, daher:
Der Soll-Liegenschaftszins liegt bei 4.2%. Die aktuellen Liegenschaftszinsen spiegeln die gestiegene Zinssituation noch nicht wieder.
Die Mietinflation leiget bei 2-3% pro Jahr.
Die Gutachterausschüsse berechnet die Instandhaltungskosten zu niedrig. Neue Häuser (Wärmepumpe, elektrische Rollläden) sind viel teurer in der Instandhaltung als in den Pauschalen für die Berechnung der Liegenschaftzinsen angenommen.

Für meine Ertragsrechnung nehme ich höhere Instandhaltungskosten zu Ist-Liegenschaftzins plus Mietinflation.
Bei selbstbewohnten Immobilien muss man dann die kalkulatorische Miete wieder auf die Kosten draufschlagen.
Für meine Bilanz nehme ich höhere Instandhaltungskosten zu Soll-Liegenschaftszins, weil ich keine Verkaufsabsicht habe.

Nutzen M2-Inflation von 6.5% zu berücksichtigen
Betrachtet man 10.000 EUR Kredit zu 4% Zinsen für die man 10.000 EUR Gold zu 6.5% Zinsen kauft, verdient man eine Marge von 2.5%. Man könnte hier sagen, es ist egal wie ich die Marge von 2.5% auf Aktivseite (Gold) und Passivseite (Kredit) aufteile. Bei einem Aufsatzpunkt von 6.5% mache ich 2.5% Gewinn am Kredit und kein Gewinn am Gold. Bei einem Aufsatzpunkt von 0% mache ich 6.5% Gewinn am Gold und -4% am Kredit.

Der Aufsatzpunkt von 6.5% hat aber schon Vorteile. Du nimmst den Tend aus den Aktienindizes und überwiegend auch aus dem Goldpreis. Und du siehst wie ungünstig abgezahlte Immobilien sind. Du siehst wie vorteilhaft manche Kredite sind.

Schulden böse?
Für Otto-Normalbürger sind Kredite tendenziell böse und teuer, aber Menschen näher am Machtzentrum unserer Gesellschaft nutzten Kredite tendenziell stärker. Großkonzerne nehmen viel Kredite auf (Cocacola oder PG oder BTI müssten keine Kredite aufnehmen, tun es aber trotzdem). Staaten dauerhaft nehmen Kredite auf und rollen alte Kredite nur. Je reicher der Deutsche desto mehr Schuldendienst hat er (siehe Seite 30 https://www.bundesbank.de/resource/blob/794130/d523cb34074622e1b4cfa729f12a1276/mL/2019-04-vermoegensbefragung-data.pdf)