黑马利器恐成烫手山芋
调控进行时 地王高处不胜寒
□本报记者 费杨生 彭扬
未来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将成为必然，价格总体平稳，但不排除局部回调的可能性。这种市况将给我们今年储备的土地特别是地王项目开发带来很大的压力。某中型开发商营销负责人坦言。国家统计局最新数据显示，近期一线城市和部分热点二线城市出台房地产调控新规后，楼市明显降温，成交量、成交均价环比回落。如果销售持续收缩，未来地王入市将面临很大压力。该负责人说。
大批地王待消化
今年以来，全国诞生的地王超过200宗。在房地产调控态势下，这些地王可能陷入尴尬境地。
克尔瑞研究报告中显示，截至9月底，全国共成交246宗单价、总价地王，预计今年地王数量将创历史新高。地王集中在一线和热点二线城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市场火热，地王数量均在20宗以上。招商蛇口是重金夺地开发商的典型代表，前8个月共拿下6宗地王，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，总金额超过500亿元。
未来地王项目入市将面临市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地成本明显上升，需要未来高房价予以覆盖。据中原地产研究中心的统计，截至10月11日，今年以来拿地最积极的50大房企拿地成本合计10459亿元，合计建筑面积为14374万平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它们的平均拿地成本仅为4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达86.7%；一线城市住宅土地出让平均溢价率达94.6%，二线城市达65.23%。
中原地产分析师张大伟表示，未来一年的房价涨幅如果不到50%，手里有地王的开发商将面临入市难题，成本压力和市场风险很大。
目前市场成交正在回落。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，调控新政出台后，北京二手房市场的供需关系发生逆转。购房客户陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少。着急出手套现的业主迅速增多，涨价业主销声匿迹，近50%的业主有降价意愿。随着近期市场降温，此前房价涨幅较大的城市核心区的大户型房源的房价开始松动。预计四季度北京二手房市场成交量将持续回落，房价将企稳并回落。
烫手山芋之忧
在中国房地产发展史上，一些激进开发商扮演了黑马角色。它们凭借高杠杆、高负债率大胆高价拿地，成功从区域型企业发展成为全国型龙头企业。在本轮房地产调控中，地王是否会从黑马利器沦为烫手山芋？
前述中型开发商营销负责人表示，自己所在公司虽然也拿了地王，但目前对市场仍充满期待。他分析，此轮调控旨在抑制投机需求，重在止涨而非求跌，楼市成交量虽然会大幅萎缩，但房价特别是一线城市的房价总体将横盘整理。今年一线城市供地较少，一旦有供地，企业去抢很正常。未来我们在拿地决策上会更加注重风险把控，优选风险可控城市和区域。营销方面，将增加对市场的监控频率，对各城市、项目的来访、认购进行严密监控，以便及时应对市场风险。对于新拿的项目，将严格筹划产品定位，精准定位目标客群，做出适合本地市场的高品质产品，最大程度降低风险，获取利润。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企高杠杆拿地的风险主要有两方面，一是未来偿债压力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，给后续的项目定价形成一定压力。
偿债压力增加的同时，融资收紧的信号已出现，部分银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉表示，部分企业在前期争夺地王的过程中，激进拿地，如果后期融资收紧，再加上去化速度放慢，现金流将承受很大压力。
明源地产研究院副院长刘策认为，在政策收紧的背景下，房企首先要保证现金流的安全，在融资上多想办法，以实现平稳过冬。如果资金确实不足，土地是稀缺资源，完全可以寻找合作方联合开发，以减轻自身的资金压力。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，未来地王何去何从，要观察土地价格和房价是否会下降。从过去几轮地王的运作模式来看，遭遇市场变化时，首先要趴着，等待解套。地王的开发周期比普通项目长得多，部分房企在财务可支撑的情况下会选择等待。其次是打造豪宅项目，争取覆盖拿地成本。
分化趋势将加剧
市场人士认为，此轮调控将进一步加剧房地产行业的分化趋势，开发商将强者恒强。
刘策表示，对于此前特别激进、高杠杆拿地王、现金流紧绷的企业而言，调控是一个很大的冲击，甚至可能使这些开发商被淘汰。但对于经营稳健、资金实力强的企业来说，这是一次机会，可以在低位捡漏，通过并购做大做强。
面对调控压力，资金实力强、融资渠道通畅的开发商可能继续在热点城市拿地、布局。有房企人士表示，在拿地方面仍会保持相对积极态度。中国的城镇化空间很大，热点城市是未来城镇化的主战场，仍将保持向上趋势，土地的稀缺性仍较明显。中国出现信贷危机、债务危机的概率极低，没必要过于悲观。
克而瑞研究中心研究经理杨科伟表示，在一定程度上，大房企无需特别担心。未来资金链可能出问题的是小企业特别是地方性企业。如果到明年去库存还是进程缓慢，估计就有一批企业撑不下去。
有分析师认为，在土地投资回报率大幅下降的背景下，一些握有地块的开发商可能无法通过开发来赚钱，这将导致卖身求生的现象大量出现，A股可能出现地产股的卖壳潮。
中信证券研究员师陈聪认为，尽管部分城市可能出现房价下降，但资源价值整体仍具备吸引力，社会资金对于被低估的地产资源仍有兴趣。部分房企如果此前没有参与高价拿地，成本线比较安全，资产负债结构较合理，融资成本较低，则它们未来可能更具竞争优势。