地王从香饽饽变成烫手山芋

市场趋于平稳，政策没有松动的迹象，对地王们来说，正遭受市场风险和政策风险的双重夹击。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。

　地王成烫手山芋

近日，北京总价第三高地块丰台地王侨禧项目正经历股权的第三次变动。2015年，华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地，而这一价格也成为当时丰台区地王，北京总价第三高的地块。随后，华润、招商以地块最终成交价格超出授权价格为由相继退出侨禧项目，华侨城持股100%。

直至今年8月，华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团。而近日，华侨城再度在北京产权交易所挂牌项目剩下的51%股权，合计转让对价56.8亿元。至此，华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目。

事实上，除了华侨城地王项目外，近日，南京京奥港地王项目也被爆出因欠施工款而停工，虽然京奥港方面对此否认，但仍可看出企业目前所面临的窘境。

资料显示，2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企，以47.6亿元摘得麒麟G09地块，楼面价22353元/平方米，溢价率达到163%，成为区域新地王。而彼时该区域新房售价仅为16000元/平方米至18000元/平方米。与此同时，与之形成对比的是，在一个月后，　2016年5月13日，中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块，楼面价为19195元/平方米，也低于京奥港项目。

值得注意的是，京奥港项目拍地金额47.6亿元中，母公司中融信托提供融资34亿元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同时，京奥港申请了由中信信业基金发行的凤凰8号-京奥港专项投资私募基金，发行规模1.7亿元，利率高达8.7%-9%。

　高盈利加剧赌博之心

中原地产首席分析师张大伟表示，近两年来，因市场的向好，房企积极抢地，对市场过度乐观。

以京奥港集团为例，有业内人士透露，京奥港成立于1996年，最初以钢贸物流起家。2011年，京奥港以5.3亿元拿下南京老城区一地块，楼面价1.42万元/平方米。随后，因房价的飞涨，这一仅有480套住宅的项目，2016年最高时卖到3.2万元，让京奥港尝到了甜头。

项目畸高的利润率让房企不惜一切代价去拍地。上述人士坦言，例如京奥港未来墅项目，开发商初期心理售价高达4万元/平方米，若没有此次调控，项目并不是没有以高价卖出的可能性。开发商有个心理，地就是现金，若不开发，转手出去也能赚一笔。

克而瑞报告显示，2014年1月28日，方兴地产以101亿元，溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地，折合楼板价47609元/平方米。但4.7万的楼板价已经比周边在售精装新房贵，与该地块相近的明园都市森林毛坯仅卖3万元/平方米。但是一年后，2015年4月1号，方兴大宁金茂府正式开盘，开盘价约为68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中卖出了643套，去化率达到95%，平均售价73112元/平方米。

从华侨城侨禧项目来看，其虽转让但也属于溢价退出。华侨城股份在该项目上沉淀了逾90亿元资金，到今年如果顺利退出，包括股权转让投资收益及收回股东借款利息在内，两年时间公司投资该项目将净赚约21亿元，测算后内部收益率会达到11%左右。

　杠杆高企风险凸显

有业内人士表示，华侨城急于出手，并不仅仅是可以溢价售地，而是其资金压力过大，急于退出以换取现金。华侨城其实是一笔赔本生意。该项目连年亏损，大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本，以及项目开发、营销等各环节均有投入，但变现还需更多时间。

事实上，到今年三季末，华侨城短期借款余额达228亿元，占到有息负债规模的1/3，而初期时，华侨城短期负债仅58亿元，占有息负债比重13.6%。

中信建投证券报告显示，中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。WIND统计数据显示，截至　2017年　9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。

以阳光城为例，19日阳光城发布公告称，股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。公告显示，截至公告披露日，阳光集团所持股票7.09亿股已100%质押，阳光集团子公司东方信隆资产管理有限公司持有6.2亿股已质押比例达98.24%，一致行动人福建康田实业集团有限公司持股近4.12亿股质押100%。

值得一提的是，按照阳光城半年报来看，其第一大股东上海嘉闻投资管理有限公司持有有限售条件股票约7.3亿股也全部进行质押，在此背景下，阳光城前四大股东持股占总股票数达61.04%，已基本全部质押。

负债高企的阳光城，截至9月30日，阳光城负债总计1694亿元，但须注意的是，在2012到2016年间，阳光城负债总额仅分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元。高负债对比之下，阳光城的经营性现金流却多年为负，到2017年前三季度，其为-58.56亿元。

根据阳光城发布的公告显示，截至目前，阳光城累计对外担保额度达到1380.88亿元，超出2017年预估130%。而根据阳光城4月15日发布的关于公司2017年担保计划的公告显示，公司预计在2017年为旗下51家子公司提供额度为600亿元的担保，被担保人均为公司全资子公司、控股子公司和参股子公司。但同时，阳光城目前不存在逾期担保、涉及诉讼担保的情况。

对于高负债风险，阳光城执行副总裁吴建斌表示，因阳光城的资产较为优质，随时可以变现，所以并不存在资金链紧张的问题。

吴建斌认为，房地产企业负债多是土地储备，地买对了，流动性就会变好，就能保证现金流。充裕优质且价格低廉的土地储备，将为业绩爆发提供强劲动力。但他也表示，如果地的质量不高，就谈不上销售、周转和利润。

而对于房企激进的深层原因，一位不具名的业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。中小型房企赌博的心理就是等也是死，扩张则或许还有机会。该人士说。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。

对此，中国住房报告课题组成员刘伟表示，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险随之积聚。

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