Gehen wir das doch mal schrittweise durch, angefangen von deinen Annahmen.
Es gelten folgende Annahmen:
ich glaube an einen dicken Finanzcrash dieses oder nächstes Jahr, der die Abwärtung des Dollars und die Instabilität des Euros zur Folge hat
a) Abwertung des Dollar inwiefern? Im Wechselkurs oder in der Binnenkaufkraft?
b) Instabilität des Euro inwiefern? Wechselkurs oder Binnenkaufkraft?
Wenn du die Fragen nicht einmal beantworten kannst, bzw. dir nicht klar ist, warum das zwei sehr unterschiedliche Paar Schuhe sind, solltest du davon Abstand nehmen, auf der Basis solcher "Annahmen" irgendwelche Entscheidungen zu treffen.
ich habe gerade genügend liquide Mittel für Eigenkapital eines Immobilienkredits
Was heißt "gerade genügend"?
Es sollte eigentlich immer die Frage konkret beantwortet werden, ob man für ein gegebenes Immobiliengeschäft Eigenkapital in hierfür ausreichender Höhe aufbringen kann.
Willst du eine Eigentumswohnung in München für eine Million Euro kaufen, wirst du möglicherweise schon mit 20% Eigenkapital "solide aufgestellt" sein.
Willst du eine Ramsch-Immobilie auf dem Land renovieren, sollten es sicherlich eher 50% Eigenkapital, wenn nicht gar mehr sein.
ich habe die Chance, unter Marktpreis an Grund und Boden zu kommen und eine Immobilie drauf zu packen
"Unter Marktpreis" ist irrelevant.
Stimmt die Rendite, kannst du damit den Kredit bedienen?
Es ist für eine bloße Geldanlage an sich egal, ob man über oder unter Marktwert kauft.
Natürlich reduziert sich die Rendite aus Wertsteigerung, wenn man überteuert kauft, und man kann bei einer Anschlussfinanzierung in eine Liquiditätsfalle tappen, insofern sollte man von total überteuerten Angeboten eher die Finger lassen.
ich habe einen Job, der selbst in Krisenzeiten ein relativ sicheres Einkommen zur Tilgung bringen wird
Ist die Annahme gerechtfertigt, dass du dieses Einkommen auch im Falle von Krankheit, Unfall oder Absitzen einer Freiheitsstrafe behalten wirst?
ich kann die Immobilie über einen Zeitraum von 25-30 Jahren komplett finanzieren mit fester Zinsbindung ohne Restschuld
Eigentlich dürfen die meisten Banken keine Immobilienfinanzierungen über 20 Jahren anbieten.
Sie machen es natürlich trotzdem, wenn sie es im Portfolio beimischen können.
Wenn du nicht zumindest rechnerisch in der Anfangsfinanzierung eine Tilgung innerhalb von 20 Jahren hinbekommst, ist deine Finanzierung jedenfalls nicht solide (dass du hinterher in der Anschlussfinanzierung dann nochmal auf 20 weitere Jahre streckst, ist normal und dient dann der Bildung weiterer Liquidität).
Nun zu deinen Fragen.
Ist eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital unter Ausnutzung üblicher Förderprogramme durch KfW-Bank, Staat sinnvoll kurz vor meinem befürchteten Crash?
Das kann man natürlich nie mit Bestimmtheit sagen.
Nur fallen mir eigentlich keine guten historischen Beispiele in Deutschland ein, wo eine solide Immobilienfinanzierung aufgrund eines "Crashs" gescheitert wäre.
Ist es gut, im Crash Schulden zu haben und den Grund- und Boden sicher zu haben?
Prinzipiell ist die Rechnung natürlich verlockend:
Wenn die Inflation steigt, werden meine Schulden kleiner, meine Immobilie behält aber ihren Wert.
Das Problem stellt sich hierbei aber immer in der konkreten Ausgestaltung der Kredite.
Diese beinhalten in aller Regel irgendwo im ganz ganz klitzeklein gedruckten Wertsicherungsklauseln o.ä., die im Falle einer "krassen" Inflation auch durch den Gesetzgeber gedeckt eine nachträgliche Anpassung der Zinsen erlauben.
Allerdings ist so etwas in der Praxis in der BRD AFAIK noch nie vorgekommen.
Insgesamt würde ich sagen, dass Schuldner von Inflation üblicherweise profitieren, insofern ist es sinnvoll, stets auch (den eigenen Verhältnissen angepasste) Schulden zu haben.
Im Falle eines echten Euro-Zusammenbruchs ist außerdem damit zu rechnen, dass eine Währungsreform wieder unter Zuhilfenahme der Immobilieneigentümer durchgeführt würde, hierfür existiert das historische Vorbild der Währungsreform 1948, bei der Immobilien mit einer Zwangshypothek (zugunsten der Zentralbank?) belastet wurden. Das war auch durchaus sinnvoll, weil so eine stabile Ausgangslage für die D-Mark gebildet war, die letztlich auch den Immobilieneigentümern zugute kam.
Oder wäre es besser, mit liquiden Mitteln in den Crash zu starten und dann alles einzukaufen, wenn sich sonst keiner mehr traut?
Da vermischst du jetzt Crash mit Crash.
Entweder sprichst du von einem Euro-Crash, da nützen dir liquide Mittel in Euro natürlich gar nix.
Oder aber du sprichst von einem Platzen der Immobilienblase, dann würden also Immobilien billiger werden, und das ließe sich dann ausnutzen, wenn zugleich der Euro stabil bliebe.
Ist es sinnvoller, fast alles an liquiden Mitteln einzusetzen für die Immobilie oder lieber noch mehr behalten?
Gerade als Immobilieneigentümer sollte man immer über ein solides Polster aus liquiden Mittel verfügen.
Wenn mal das Dach undicht ist oder der Heizkessel den Geist aufgibt, muss man auf die Schnelle nicht unerhebliche Mittel verfügbar haben.
Leider ist mein Marktverständnis für die (gewollte) Privatverschuldung durch Immobilien bei einem Crash nicht gut genug, als dass ich das selber vertrauenswürdig beurteilen kann.
Investiere in nichts, wovon du nichts verstehst, insofern muss mein Ratschlag hier lauten, von Immobiliengeschäften die Finger zu lassen.
(eine eigengenutzte Wohnimmobilie stellt wiederum ein völlig anderes Asset dar, und fällt nicht unter Immobiliengeschäfte im engeren Sinne)