Lohnt sich immer wieder mit dir zu reden. Du bist ja noch erfolgreicher darin Schulden aufzunehmen als ich. 

Wie teilen sich deine Schulden auf Immobilienkredite / persönliche Kredite / Depotkredite auf?
Bezogen auf mein Nettovermögen habe ich 32% Schulden (19% Immobilienkredit, 2.3% Konsumentenkredite, 5.8% Familienkredite und 5.2% Depotkredit). Wie hast du 100% Schulden aufnehmen können?

Immobilien von 60% stehen bei dir Schulden von 100% gegenüber.
Bei einem LTV von 80% wären ja nur 48% Schulden per Immobilien abgesichert.
Immobilien 60% und Gold 20% = 80% müssten dann 52% Schulden tragen. Dann wären nur noch 28% Eigenkapital im Depot, wenn du all dein Gold im Depot hast. Wenn du physisches Gold hast, wäre die Bleihungsquote im Depot noch höher.
Bitcoin ist vermutlich nicht beliehen, oder?
Persönliche Kredite sind zwar auch noch möglich aber vermutlich nur in geringer Höhe unter 100.000 EUR.

XetraGold in der Baufinanzierung
Wie hoch sind hier die Abschläge? Welche Banken machen das? Ich würde vermuten nur wenige Banken lassen sich darauf ein. Gehst du über einen Vermittler (z.B. Dr. Klein) oder schreibst du einfach alle Banken in deiner Nähe an oder hast du eine sehr flexible Hausbank?

Wie gehst du in die Refinanzierung?
Ich muss in nächster Zeit meine Immobilienkredite prolongieren. Um den Kreditanalysten nicht zu verängstigen plane ich:
- Bitcoin gar nicht anzugeben
- Konsumentenkredite vollständig zurückzuzahlen. Ich würde dann evtl. wieder Konsumentenkredite aufnehmen nachdem die Refinanzierung durch ist.
- den Wert des Wertpapierportfolios als Nettoposition anzugeben (100 Deptowert anstatt 150 Bruttodepotwert und 50 Schulden)
- Die Hälfte des selbstverwahrten Goldes anzugeben. Die Bank wird das Gold zwar wieder aus der Bilanz herausstreichen, aber ich würde signalisieren hiervon etwas zu verkaufen, falls die Kreditkonditionen an ein paar 10k EUR liegt. Wenn die Bank dann 20k mehr Eigenkapital sehen möchte, würde ich etwas Bitcoin verkaufen.

Annuität zu Einkommen
Immobilienkredite zu Immobilienwert sieht bei mir gut aus. Was gernzwertig werden könnte es bei der Annuität im Verhältnis zu meinem Einkommen werden. ([Einkommen] - [Lebenskostenpauschale für alle Familienmitglieder]) * 50% im Vergleich zur Annuität wird auch schon knapp.
Ein Großteil meiner Erträge (Bitcoinpreis steigt, Goldpreis steigt, Immobilienkredite sinken durch Inflation) ist nicht zahlungswirksam. Damit sind diese Erträge steuerfrei, führen aber bei der Bank zu einem schlechten Verhältnis aus Einkommen und Annuität besonders bei einer Prolongation der Kredite zu höheren nominalen Zinsen. Solltest du hier also noch Tipps haben bin ich ganz Ohr.

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Wie rechnest du denn deine Sparquote? Da gibt es bei mir sehr viel Interpretationsspielraum.

Am Anfang des Lebens ist die Berechnung einfach: [Gehalt - Miete - Essen] / Gehalt = Sparquote

Wie behandelst du Kredite?
Beispiel: 100.000 EUR Kredit, 3% Zinsen, 5% Annuität, 2% Güterinflation, 4% aktuelle Geldmengeninflation, 6.5%  durchschnittliche Geldmengeninflation M2.

Cashflow Betrachtung: [Gehalt - Miete - Essen - 5.000 EUR] / Gehalt = Sparquote
nominale Zinsen als Kosten: [Gehalt - Miete - Essen - 3.000 EUR] / Gehalt = Sparquote
reale Zinsen nach HVPI-Inflation als Kosten: [Gehalt - Miete - Essen - 1.000 EUR] / Gehalt = Sparquote
reale Zinsen nach M2-durchschnitts-Inflation als Einkommen: [(Gehalt+6.500-3.000) - Miete - Essen] / (Gehalt+6.500-3.000) = Sparquote

Wie behandelst du Bitcoin?
Beispiel: 100.000 EUR Bitcoin, 40% Trendwachstum, 33% Trendwachstum nach M2-Inflation, 22% Trendwachstum nach M2-Inflation und Ausfallwahrscheinlichkeit, 60% auf 160.000 EUR Preisanstieg von Bitcoin in einem Jahr

Ist eine Vermögensänderung ohne Zahlungsstrom (z.B. Preisänderung bei Bitcoin, Gold, Aktien, Immobilien) Einkommen?

Wie behandelst du Immobilien?
Nimmst du die Miete als Einkommen? Miete * 50% wegen Instandhaltung und Steuern? Liegenschaftszins? Liegenschaftszins plus Mietinflation minus M2-Inflation?

Ich bilanziere Immobilien nicht mit Ist-Liegenschaftszins (ca. 1%) sondern mit Soll-Liegenschaftszins (Zinsen auf 10-jährige Bundesanleihen + 2%). Das führt geringeren Immobilienwerten in meiner Bilanz.

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Also aktiv würde ich bleiben. Ich würde dann aber eher eine gemeinnützige Gesellschaft (im Bereich Bildung oder Wohnen) aufbauen. Dafür muss ich nicht nur meinen eigenen Lebensunterhalt bestreiten, sondern auch genügend Mittel für Dritte zur Verfügung stellen können.