Ich weiß nicht ob ich dir zu 100% folgen konnte, daher geb ich mal die Rechnung in eigenen Worten wieder:

Kaufpreis der Immobilie 300k (+10% Kaufnebenkosten, also eigentlich 330k).
Miete-Kaufpreis-Faktor 25, heißt 12k p.a Mieteinnahmen Nettokalt. Bruttomietrendite = 4%.
Miete = Abschreibung + Inst bedeutet bei 2,5% Abschreibung und 80% Gebäudeanteil also 6k Abschreibung, 6k Instandhaltung (sehr hoch?)
Dazu 300k Darlehen zu 4% = 12k Zinsen p.a. = Steuerverlust, heißt 30%=3.600 bekomme ich von der Steuer wieder und habe noch 8.400 Verlust.
Demgegenüber stehen die Gewinne von 6,5% * 300k = 19.500, in Summe also 19.500-8.400 = 11.100
Im Grunde ist das ja eine "klassische" Immobilienkalkulation, die einen Wertzuwachs von 6,5% p.a. unterstellt.
Rendite (=Liegenschaftszins?) wären dann 11.100/300.000=3,7% ?

Ein Verkäuferdarlehen von 300k zusätzlich zum Bankdarlehen würde dann nochmal (6.5% - 4%*0,7)* 300.000 EUR = 11.100 EUR zusätzlich bringen und damit die Rendite auf 7,2% verdoppeln?! Kommt das so hin oder hab ich was missverstanden?

---

Ist-Liegenschaftszins 1,5% vs. Soll 4,2% bedeutet was? Dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete fallen müssten oder die Miete im Verhältnis zu Kaufpreisen steigen muss?
Ein historischer Liegenschaftszins von ~4% passt für mich zu historischen Darlehenszinsen von 5-6%, aber ich glaube nicht, dass die Zeiten nochmal wieder kommen. Ich würde vermuten, dass der Kreislauf aus Staatsschulden->höhere Inflation zur Tilgung->neue Schulden sich "festgesetzt" hat und man eher zu höheren schulden und niedrigeren Zinsen tendiert.

Welche Instandhaltungskosten kalkulierst du so pro m2? Denke hier hat der Gebäude-Typ (Einfamilienhaus vs. Reihenhäuser vs. große Mehrfamilienhäuser) mehr Einfluss als die Ausstattung?!