Quote from: MaxMueller on July 16, 2025, 10:01:24 AM

Rendite (=Liegenschaftszins?) wären dann 11.100/300.000=3,7% ?

Bei der Immobilie hast du vereinfacht (a) Nettomiete, (b) Kaufpreis und (c) Zins. Wenn du 2 Variablen hast, kannst du die dritte ausrechnen. Der Gutauchterausschuss kennt viele Kaufpreise und kann den Durchschnittszins berechnen. Auf dieser Basis kannst du im Ertragswertverfahren ermitteln, wie viel eine Immobilie Wert sein müsste, für die aktuell kein Marktpreis vorliegt:

Liegenschaftszins 1%, Instandhaltung 8 EUR pro m2 und Jahr

Code:

Annahmen
• Objekt: Reihenmittelhaus
• Wohnfläche: 110 m²
• Baujahr: 1995
• Jährliche Nettokaltmiete: 800 €/Monat × 12 = 9.600 €
• Mietausfallwagnis: 2 % der Nettokaltmiete
• Bodenrichtwert: 200 €/m²
• Grundstücksfläche: 150 m²
• Lage: Standardlage (keine besonderen Zuschläge/Abschläge)
• Restnutzungsdauer: 50 Jahre (Alter 2025-1995 = 30 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre)
• Liegenschaftszins: 1 %
• Instandhaltungskosten: 8 €/m² Wohnfläche/Jahr
• Verwaltungskosten: 300 €/Jahr (pauschale Annahme)

1. Bodenwert
• Grundstücksfläche: 150 m²
• Bodenrichtwert: 200 €/m²
• Bodenwert: 150 m² × 200 €/m² = 30.000 €
2. Ertragswertverfahren
• Nettokaltmiete: 9.600 €/Jahr
• Mietausfallwagnis: 2 % × 9.600 € = 192 €/Jahr
• Nettojahresmiete (nach Mietausfall): 9.600 € - 192 € = 9.408 €
• Bewirtschaftungskosten:
◦ Instandhaltung: 110 m² × 8 €/m² = 880 €/Jahr
◦ Verwaltung: 300 €/Jahr
◦ Summe Bewirtschaftungskosten: 880 € + 300 € = 1.180 €/Jahr
• Reinertrag: 9.408 € - 1.180 € = 8.228 €/Jahr
• Kapitalisierung:
◦ Liegenschaftszins: 1 %
◦ Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 1 % (nach ImmoWertV, Tabelle): ≈ 37,20
• Gebäudewert (Ertragswert): 8.228 € × 37,20 = 306.082 €
• Gesamtertragswert: Bodenwert (30.000 €) + Gebäudewert (306.082 €) = 336.082 €

Um deine Immobilien zu mit dem Ertragswertverfahren zu bewerten nimmst du den Liegenschaftszins des Gutachterausschusses von deinem Kreis. Zusätzlich kannst du noch das Vergleichswertverfahren verwenden. Hierfür biet der Gutachterausschuss auch Onlinerechner, bei denen du anhand verschiedener Faktoren (Wohnfläche, Grundstücksfläche, Gebäudetyp, Alter, usw.). Den Immobilienwert berechnen kannst.

Liegenschaftszins 1%, Instandhaltung 16 EUR pro m2 und Jahr

Code:

Annahmen
• Instandhaltungskosten: 16 €/m²/Jahr (angepasst, wegen elektrischer Rollläden und Wärmepumpe)

Berechnung
1. Bodenwert
• Grundstücksfläche: 150 m²
• Bodenrichtwert: 200 €/m²
• Bodenwert: 150 m² × 200 €/m² = 30.000 €
2. Ertragswertverfahren
• Nettokaltmiete: 9.600 €/Jahr
• Mietausfallwagnis: 2 % × 9.600 € = 192 €/Jahr
• Nettojahresmiete (nach Mietausfall): 9.600 € - 192 € = 9.408 €
• Bewirtschaftungskosten:
◦ Instandhaltung: 110 m² × [b]16 €/m²[/b] = 1.760 €/Jahr
◦ Verwaltung: 300 €/Jahr
◦ Summe Bewirtschaftungskosten: 1.760 € + 300 € = 2.060 €/Jahr
• Reinertrag: 9.408 € - 2.060 € = 7.348 €/Jahr
• Kapitalisierung:
◦ Liegenschaftszins: 1 %
◦ Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 1 % (nach ImmoWertV, Tabelle): ≈ 37,20
• Gebäudewert (Ertragswert): 7.348 € × 37,20 = 273.346 €
• Gesamtertragswert: Bodenwert (30.000 €) + Gebäudewert (273.346 €) = 303.346 €

Ein Liegenschaftszins von 1% ist wohl historisch nicht angemessen:

Zwischen 1998 und 2021 war der Liegeschaftszins für Mehrfamilienhäuser 2% über dem Baufinanzierungszinsen mit einer Laufzeit von 10+ Jahren. 2024 aber 1% darunter. 3% zu niedrig.
Bei Reihenhäusern sanken wir von +0.3% auf -1.7%. 2% zu niedrig.

Per Mai 2025 liegen die Bauzinsen* bei 3.63%. Reihenhäuser haben einen Liegenschaftszins von historisch Bauzinsen + 0.3%. Damit sind wir bei einem Liegenschaftszins von 3.93%.

*Bundesbank Effektivzinssätze Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 10 Jahre

Liegenschaftszins 3.93%, Instandhaltung 16 EUR pro m2 und Jahr

Code:

Ertragswertverfahren
• Nettokaltmiete: 9.600 €/Jahr
• Mietausfallwagnis: 2 % × 9.600 € = 192 €/Jahr
• Nettojahresmiete (nach Mietausfall): 9.600 € - 192 € = 9.408 €
• Bewirtschaftungskosten:
◦ Instandhaltung: 110 m² × 16 €/m² = 1.760 €/Jahr
◦ Verwaltung: 300 €/Jahr
◦ Summe Bewirtschaftungskosten: 1.760 € + 300 € = 2.060 €/Jahr
• Reinertrag: 9.408 € - 2.060 € = 7.348 €/Jahr
• Kapitalisierung:
◦ Liegenschaftszins: [b]3,93 %[/b]
◦ Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 3,93 % (nach ImmoWertV, interpoliert): ≈ [b]20,54[/b]
• Gebäudewert (Ertragswert): 7.348 € × 20,54 = 150.928 €
• Gesamtertragswert: Bodenwert (30.000 €) + Gebäudewert (150.928 €) = 180.928 €

Durch den höheren Liegenschaftszins sinkt der Immobilienwert von 300k auf 181k. Diese 180.928 EUR ist Grundlage für meine interne Steuerung. Diesen Wert halte ich für die Wahrheit. So wie Bitcoin zwar aktuell zu 102k EUR gehandelt wird, aber der Trend ist nur bei 97k EUR. Unterschiede zwischen dem was ich glaube und dem was der Markt glaubt sind die Grundlage für die eignen Handelsentscheidungen. Eigentlich müsste ich damit die Immobilie verkaufen, aber weil wir perspektivisch Eigenbedarf haben, halten wir die Immobilie.

Für die Unterlagen für die Prolongation des Kredits ggü. der Bank werde ich aber den aktuellen Marktpreis 336.082 € nehmen.

Liegenschaftszins + Inflation = nominaler interner Zinsfuß
Der am Markt beobachtete Liegenschaftszins beträgt 1%. Wenn wir keine Inflation (bei Mieten und Instandhaltungskosten) hätten, hätten wir bis zum Laufzeitende der Immobilie einen internen Zinsfuß von 1%. Aber in Wirklichkeit haben wir ja Inflation - z.B. von 2.5% pro Jahr. Wenn Mieten, Instandhaltungskosten, etc. gleichmäßig um 2.5% pro Jahr ansteigen, dann läge unser interner Zinsfuß bei 1% + 2.5% = 3.5%.

Vermietung
Bei Gold (und evtl. auch Aktien) läge der interne Zinsfuß bei ca. 6.5% nämlich der EUR-Fiat-Geldmengenausweitung. Wenn wir eine Immobilie ohne Kredithebel zu 3.5% Zins kaufen bleiben wir 3% hinter der Geldmengenausweitung von 6.5% zurück. Wir verlieren also 3% unseres eingesetzten Kapitals i.H.v. 336.082 € pro Jahr also ca. 10.000 EUR.

Immobilienkredit
Bei einem LTV von 80%, liegt unser Immobilienkredit bei 80%*300.000 EUR = 240.000 EUR, bei Bauzinsen von 3.63%. Die Bauzinsen liegen 6.5%-3.63%=2.87% unter M2-Inflation. 2.87%Ü240.000 EUR = 6.888€. Wir gewinnen auf den Kredit 6.888€ pro Jahr.

Steuereffekt
In der Anlage Vermietung und Verpachtung haben wir:
9.600 EUR Miete - 1.760 EUR Instandhaltung - 336.082 EUR * 2% Abschreibung - 3.63% Kreditzins * 240.000 EUR Kreditsumme =
9.600 EUR Miete - 1.760 EUR Instandhaltung - 6.722 EUR Abschreibung - 8.712 EUR Kreditzins =
-7594 EUR Steuerverlust

Diesen Steuerverlust kannst du mit deinem Einkommen als Angestellter verrechnen und bezahlst somit weniger Steuern (Annahme 30% Grenssteuersatz):
7594 EUR * 0,3 = 2.278 EUR

Summe
Du verlierst 10.000 EUR gegenüber dem Mieter, Gewinnst 6.888 EUR vom Kreditnehmer und gewinnst 2.278 EUR Steuerrabatt = es bleibt ein Verlust von 834 EUR pro Jahr. Du verlierst auch die Zeit bei der Verwaltung. Da kannst du unter den obigen Annahmen lieber Gold kaufen.

Wer noch eine günstige Finanzierung laufen hat oder die Immobilie für den Eigenbedarf nutzt, für den lohnt es sich aber.

Mein letzter Beitrag war etwas schlampig formuliert. Ich hoffe so ist er besser verständlich.

Quote from: MaxMueller on July 16, 2025, 10:01:24 AM

Ein Verkäuferdarlehen von 300k zusätzlich zum Bankdarlehen würde dann nochmal (6.5% - 4%*0,7)* 300.000 EUR = 11.100 EUR zusätzlich bringen und damit die Rendite auf 7,2% verdoppeln?!

Der Liegenschaftszins ist nur bezogen auf die Immobilie ohne Kredit und ohne Steuereffekt. Natürlich bekommt man den Steuereffekt und den Immobilienkredit nicht ohne Immobilie.
1.) Einzeleffekte ausrechnen (z.B. Immobilie - 10.000 EUR pro Jahr, Immobilienkredit + 6.888 EUR pro Jahr, + 2.278 EUR Steuerrabatt im ersten Jahr).
2.) Gesamteffekt ausrechnen: - 834 EUR pro Jahr
Der Gesamteffekt ist negativ, hier wäre zu überlegen: "Machen wir das Geschäft trotzdem?"

Liegenschaftszins vor Steuer und vor Finanzierung
Der Liegenschaftszins vergleich Immobilie A mit Immobilie B unbeeinflusst von deiner persönlichen Steuer bzw. deiner Finanzierung.

(Abgesehen davon, dass man in der Immobilie wohnt) ist der Nutzten der Immobilie die Möglichkeit Immobilienkredite aufzunehmen. Hier spielt die Musik finanziell gesehen. Was hindert uns also dran mehr Kredite aufzunehmen?

Limitationen bei der Kreditaufnahme
Limitation durch Sicherheiten: Du hast ein hohes Einkommen, wenige Familienmitglieder und geringe Immobiliensicherheiten. Hier würde ich mindestens 80% LTV wählen. Ein LTV von 90% oder 100% ist meistens sehr teuer und wird damit unwirtschaftlich.

Die Knappheit sind Sicherheiten. Hier könnte man versuchen die Sicherheiten mit XetraGold aufzupäppeln. LTV-Konditionen von 80%, Kredit i.H.v. 100%, Besichert durch 100% Immobilie und 40% Xetra Gold. Hierauf wird sich nur ein kleiner Bruchteil der Banken einlassen. Zusätzlich sollte die Bank bei schlechten Goldpreisen den Gold nicht zwangsverkaufen. Oder man kauft weiter Immobilien solange der Verlust aus dem Mieter durch den Gewinn am Kredit überkompensiert wird.

Limitation durch Cashflow: Beim Cashflow stößt man schnell an seine Grenzen. Die Bank sieht gerne Annuitäten (d.h. Zins + Tilgung) von 35% des Einkommens oder 50% des Einkommens nach Lebenskosten für Frau und Kinder. Immobilien verschlechtern die Cashflow-Situation. Im Beispiel oben hätten wir 9600 EUR Miete bei 15.434 Zins + Tilgung. Alles unter 30.000 EUR Miete im Monat (utopisch) verschlechtert diese Kennzahl. Bitcoin und Gold haben auch kein Cashflow (schön für die Steuer, blöd für die Finanzierung). Schön wäre hier eine Tilgung von 0% statt 2% zu vereinbaren und dafür 30% Gold zu hinterlegen. Wir aber auch schwierig bei der Umsetzung.

Quote from: MaxMueller on July 16, 2025, 10:01:24 AM

Welche Instandhaltungskosten kalkulierst du so pro m2? Denke hier hat der Gebäude-Typ (Einfamilienhaus vs. Reihenhäuser vs. große Mehrfamilienhäuser) mehr Einfluss als die Ausstattung?!

Mehrfamilienhaus günstiger als Einfamilienhaus: Ein Mehrfamilienhaus hat weniger Dach pro Quadratmeter Wohnfläche.
neu günstiger als alt: anfangs ist alle neu und geht nicht kaputt
einfach günstiger als gehoben: Wärmepumpe ist teurer als Gas, normale Rollläden sind billig und halten ewig, elektrische Rollläden sind teurer und halten 10-15 Jahre.

Wenn du die Immobilie bereits länger hast, kann du das anhand der historischen IST-Kosten ausrechnen.